この記事の要点
- 運営代行の手数料は、清掃込みで売上の30%前後、メッセージ対応だけなら15%前後が目安だった
- OTAの手数料と合わせると売上のほぼ半分が出ていく。それが最初から自社運営を選んだ理由
- 自社運営にしたことで、代行に任せた場合より売上の15%ほど多く手元に残っている
- 外注する場合も、任せきりにせず業務を洗い出し、本当に外注が必要な部分だけに絞る
民泊を始めるとき、多くの方が最初に迷うのが「運営代行に任せるか、自社で回すか」です。私は1件目から運営代行を使わず、自社で運営してきました。現在は都内で40部屋超の宿泊施設を、自社のスタッフで回しています。
この記事では、代行に任せなかった理由、自社運営で手残りがどう変わったか、そのために入れた仕組みを、実体験から整理します。
運営代行の手数料は、売上の何%か
開業の前に、運営代行の料金を調べました。当時の目安は次のとおりです。
| 任せる範囲 | 手数料の目安（売上に対する割合） |
|---|---|
| 清掃まで含めた完全代行 | 30%前後 |
| メッセージ対応など一部の代行 | 15%前後 |
ここに、AirbnbやBooking.comなど予約サイト（OTA）の手数料が加わります。完全代行に任せると、売上のほぼ半分が手数料として出ていく計算でした。
家賃や借入の返済、光熱費は、残りの半分から払います。この数字を見て、最初から自社で運営することに決めました。
最初から自社運営にした、もう1つの理由
手数料のほかに、理由がもう1つありました。自分でやってみないと、どの業務が本当に外注すべきものなのかが分からない、と考えたことです。
予約の管理、ゲストとのやり取り、清掃、備品の補充、価格の調整、トラブルへの対応。民泊の運営は細かい業務の集まりです。全部を任せてしまうと、手数料が高いのか妥当なのかを判断する材料が自分の中に残りません。
勉強のつもりで始めたことが、あとで業務を効率化するときの土台になりました。
自社運営で苦労したこと
最初から順調だったわけではありません。
サイトコントローラーの存在を知るまでは、予約が入るたびにエクセルへ入力し、ほかの予約サイトの在庫を手動で閉じていました。閉じるのが遅れれば、同じ日に別のサイトから予約が入ります。実際にダブルブッキングは起きました。深夜でも、予約の取り消しとゲストへの連絡に追われました。
サイトコントローラーは、複数の予約サイトの在庫と料金をまとめて管理する仕組みです。導入してからは、この作業がなくなりました。自社で運営するなら、サイトコントローラーは最初から入れるべきです。
体制は、部屋数に合わせて増やした
始めたときは、スタッフ2名と私の体制でした。物件が増えるにつれて増員し、今は6人の体制です。
人手が一番必要なのは清掃です。清掃は部屋数にほぼ比例して作業が増えるため、部屋を増やす計画と人を増やす計画は、セットで考えてきました。
手残りは、売上の15%ほど変わった
自社運営にすると、人件費が増えます。人件費は、売上が落ちた月にも発生する、半ば固定の費用です。
それでも、清掃まで含めた完全代行に任せた場合と比べると、売上の15%ほど多く手元に残っていると見ています。完全代行の手数料として払うはずだった金額より、自社の人件費の方が小さく収まっているためです。
お金のほかにも違いがあります。自社のスタッフは、毎日自分たちの物件を見ています。設備の不具合や備品の減りに早く気づき、ゲストへの対応も細かくなります。対応の質は、外注するより高くなっていると感じます。
内製化のために入れた仕組み
自社運営を支えているのは、次の3つです。
- サイトコントローラー：予約サイトの在庫と料金をまとめて管理する
- スマートロック：鍵の受け渡しをなくし、チェックインの立ち会いを不要にする
- 自社の管理アプリ：清掃の予定や日々の業務を、自社の流れに合わせて管理する
自社の管理アプリは、運営を続ける中で作りました。今は次のことを、スタッフのスマートフォンと管理者の画面で行っています。
- その日の清掃の担当割りと、清掃の開始・完了の記録
- 清掃後の写真付きの報告
- 予約のカレンダーと、今日の空室の確認
- 清掃の実績の月ごとの集計
清掃が終わった部屋を写真で確認でき、誰がいつ清掃したかが記録に残ります。
アプリを作るには、日々の業務を細かいところまで理解している必要があります。どの作業に時間がかかり、どこでミスが起きやすいかを知っているから、仕組みに落とし込めます。自分たちで運営してきたことが、ここで効きました。
これから始める方へ
できれば、最初は自分でやってみることをお勧めします。1部屋だけでも、数か月だけでも構いません。
時間が取れず、運営代行を使う場合も、任せきりにしないでください。なるべく自分で関わり、業務を1つずつ洗い出します。そのうえで、本当に外注しなければ回らない部分だけに絞り込みます。
運営代行そのものが悪いわけではありません。遠方の物件や、本業が忙しい時期には有効な選択肢です。ただ、中身を知らないまま売上の30%を払い続けるのと、中身を知ったうえで必要な部分にだけ払うのとでは、数年後の手残りが大きく変わります。
税金の面から見た、外注と内製の違い
税理士として、1点だけ補足します。運営を外注から自社スタッフに切り替えると、消費税の計算が変わります。
消費税の課税事業者で本則課税の場合、運営代行や清掃の委託費にかかる消費税は、納める消費税から差し引けます。自社スタッフの給与には消費税がかからないため、差し引けません。同じ売上でも、内製化を進めるほど納める消費税は増えます。
人件費の多い運営では、経費の中身に関係なく計算する簡易課税の方が有利になることがあります。内製化を考えるときは、手数料と人件費の比較に加えて、消費税まで含めて試算してください。詳しくは民泊の税金 総合ガイドで説明しています。
まとめ
- 完全代行の手数料は売上の30%前後。OTAの手数料と合わせると、売上のほぼ半分が出ていく
- 自社運営にしたことで、手残りは売上の15%ほど多くなり、対応の質も上がった
- 外注する場合も、業務を自分で洗い出し、本当に必要な部分だけに絞る
内製化が合うかどうかは、部屋数、物件の場所、本業との兼ね合いで変わります。外注と自社運営で手残りと税金がどう変わるかを、ご自身の数字で確かめたい方はご相談ください。サービスの内容は民泊に強い税理士をお探しの方へをご覧ください。
よくある質問
Q. 民泊の運営代行の手数料は、どのくらいが相場ですか。
私が開業時に調べた範囲では、清掃まで含む完全代行で売上の30%前後、メッセージ対応など一部の代行で15%前後でした。清掃費を別に請求する会社もあるため、手数料の率だけでなく、何が含まれているかを確認して比べます。
Q. 副業で時間が取れません。それでも自社運営にすべきですか。
無理に全部を自分で行う必要はありません。大切なのは、任せている業務の中身を自分で把握していることです。最初の数か月だけでも予約管理やゲスト対応に関わると、どこを外注し、どこを自分で持つかを判断できるようになります。
Q. 自社運営に最低限必要な仕組みは何ですか。
複数の予約サイトの在庫をまとめて管理するサイトコントローラーは必須です。あわせて、鍵の受け渡しをなくすスマートロックを入れると、現地での対応が大きく減ります。
Q. 清掃を外注から自社スタッフに変えると、税金は変わりますか。
消費税の課税事業者で本則課税の場合は変わります。外注費にかかる消費税は納める消費税から差し引けますが、スタッフの給与には消費税がかからないため差し引けません。人件費の多い運営では、簡易課税の方が有利になることがあります。
本記事は公開日時点の法令・公表資料に基づく一般的な情報提供です。個別の税務判断は物件の権利関係・許可形態・他の所得との関係により異なりますので、具体的な適用にあたっては専門家にご相談ください。
